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存量时代:二手和租赁市场的机会与挑战

作者: 编辑: 来源: 发布日期: 2019.09.12
信息摘要:
杨现领,经济学博士,空·白创始人,曾任贝壳研究院院长,先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财…

杨现领经济学博士,空·白创始人,曾任贝壳研究院院长,先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财政研究》等期刊发表论文20余篇;参与各项国家重点课题 近10项。

出版《城镇化大转型的金融视角》、《房地产大转型的互联网+路径》、《新中介的崛起和房地产价值链的重构》 等著作,连续获得第五届和第六届中华优秀出版物奖,获2015年中国青年金融学者奖。

目前房地产行业格局最大的变化是没有边界,或者说边界在削弱。过去提到房地产,基本可等同于说是房地产开发,以后再提到房地产,越来越多地等于家装、租赁、居住,等于大量的服务业,不动产投资等等,不再简单地等于房地产开发。这个变化是不可逆的。我们不能确定它转型的时间点,但这个过程会一直在发生。

虽然现在房地产开发仍每年有十万亿的交易额,但底层已经在发生变化。看起来行业的水平面仍然平静,但已经是暗流涌动,今年将会表现得更加明显,开发商将更明显地感受到贝壳的压力,代理的衰落速度是难以想象,而新渠道的崛起速度却很快。在二手房领域,以链家、贝壳、蛋壳等为代表的中介公司、互联网公司正在从二手向新房、代理、租赁突围。在代理领域,传统的以世联行、易居为代表的代理公司正在被渠道平台取代,真正快速发生变化。




整个市场的逻辑就是,市场正在从增量为主的市场向存量市场变化的趋势不变的。整个过程是此消彼长的,因为中国的市场有很强的历史惯性和黏性。

中国常讲租赁并举,但只停留在纸面,并不是事实。而国外尤其是美国,房地产市场租赁并举是一个事实。美国从2008年开始,租赁市场快速崛起。大量机构从市场上购入存量房产,进行改造装修,投入租赁。他们是物业资产的持有者,持有资产、改造资产、运营资产、管理资产。像帕尔迪这样的公司开发量已经有限,新房的销售也二手化。

中国房地产市场也是如此,政策只会改变演变的节奏,不会改变演变的趋势。如房价,过去十年的趋势是上涨的,政策只会改变上涨的节奏,不会改变上涨的趋势。政策只是改变了供给和需求的释放节奏,影响的是让房价一次上涨还是多次上涨,是涨得快一些,还是涨得慢一些。



虽然现在房地产商很强,但真正牛市是在互联网领域。互联网领域创富的速度远远高于房地产领域。过去在房地产领域,开发商不是最大的受益者,最大的受益者是政府和买房者。而互联网领域仍以高速度爆发它的成长性。虽然房地产开发每年有十几万亿的市场,但未来互联网企业才是人均创富能力更强。而互联网领域最好的是互联网+房地产,其他互联网行业已经基本被垄断占领。

房地产发展前景长期来看取决于10亿互联网人口和10亿城市人口。未来10年,中国城市化率处于增速放缓、总量增长的阶段,由60%增长到70%。10%的城市化增长率带来的是1亿的城市人口增长,1亿人口对应的基本是租赁市场。所以未来十年,房地产仍不是最差的时候。


房地产行业三个本质:资金、资产、获客。过去房地产商靠资金、资产来赚钱,未来要靠资金获取能力、资产运营能力、用户运营能力赚钱。

房地产趋势已经明显由增量转向存量市场,房地产公司也应该随之转型。房地产公司要转型成功,要懂得转型公司转型成功的几点认识:1.要在自己最美丽的时候、在各方面最好的时候转型;2.要为了新的更大的愿景而转型,而不是以低档利益下滑为前提的被迫转型;3.转型后一定是独立崭新团队,崭新认知能力的创业精神的团队。(完)


未来之路9月课程由冯仑老师领衔重点关注:房地产顶层设计与模式分析、房地产存量房与租赁市场、医疗大健康与地产融合、特色小镇与城镇化创新。

“读万卷书不如行万里路,行万里路不如高人指路”
“看见未来,才有未来”
未来之路和更懂地产的人一起开创未来


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咨询电话:18513111083  刘老师





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