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论坛特辑丨 高志:房地产关键时刻宁愿躺平也不要采取激烈措施

作者: 编辑: 来源: 发布日期: 2021.07.31
信息摘要:
编者按:2021年7月17日-18日,“未来之路·2021博雅企业家年中论坛暨博雅地产十周年庆典”在北京隆重举行。全国房地产设计联盟专家委主…

编者按:2021年7月17日-18日,“未来之路·2021博雅企业家年中论坛暨博雅地产十周年庆典”在北京隆重举行。全国房地产设计联盟专家委主席高志在论坛上发表《房地产产品创新与盈利模式研究》主题演讲,以下是经典实录分享


▲全国房地产设计联盟专家委主席高志发表主题演讲


中国的经济现在到了一个非常微妙的时候,对每个人或者企业来讲,现在都是一个考验。过去那种盖房子就卖钱、坐地就分钱的好日子肯定没有了,无论是在经营技术上还是在其它方面以后肯定会对大家有更多的要求。对我们做产品有什么要求呢?好地没有了,做旅游或者是休闲,这将是未来发展的方向,但是中国好多旅游地块这些年基本都被瓜分得差不多了,现在再想找到绝版的地也很难。

基于此,遇到了什么问题?

1、给你一个大的地块,中心核心区让你盖房子这事几乎没有了。但是,在很多城市的核心地段会有很多旧城改造,已经遗弃,谁也拔不动,很多人觉得这是个机会,但是一玩就死。

未来中国发展新产品,关键是新产品发展的方向。

2、天涯海角,去海南不到天涯海角,等于没去,当天涯海角也卖不出钱了,怎么办?


经典内容分享



1、你们做房地产,是喜欢卖房子吗?并不是,是为了赚钱。既然想挣钱,最后得到的便是“货币”,房地产的房子是“货”,换成“币”,房地产就是怎么样把货换成币,然后再把币换成货。


2、要想办法把甲方的货和乙方的币之间找一个关系出来,所有的设计都在干这件事。做设计就是要帮助甲方把你的产品建立信用,这是所有问题的关键。


3、  我们房地产真正要研究的是信用体系,房地产就是两个杠杆+一个流通,我们要做的所有的事情都是围绕货和币之间的交换,币就是信用、是承诺。我们的货则是从政府买了土地再盖的房子,事实上是一部分的生产。


4、那能不能够卖?最关键的是货和币之间怎么转换,最重要的是得有政府批文。货和币要搞清楚,最重要的是货,但是恰恰这方面犯错误的人最多。另外,币,货变成币的关键就是得有人给你背书,说你的货合法,有了批文、土地才能到银行抵押,才能找合作伙伴,才能注入血液,最后房子才能卖,变成币。


5、现在最怕的不是房子盖得多好,而是你把房子盖得太好了。房地产告诉大家一个道理,把产品质量做得特别好,做得好必死无疑。


6、当我们拼命拿好地的时候,要仔细琢磨一下那地是不是你的。当你拿到好地块的时候,相关部门会给你提一系列的要求,做不到就拿不到批文。


7、如何寻找项目的方向呢?当你们要做第一件事的时候,不知道该干什么的时候,就多看看别人在干嘛,你一定知道你在跟谁打仗,要研究好竞争对手,打不过就得收。


8、要清楚自己的实力(你算老几),很多项目都很好,地段很好,政府支持,最后就是做不好。


9、只比对手领先一点点,人家就是先烈,我就是先驱,这个说法也对。但是在今天的中国,这事做不到,因为现在有大量的互联网,稍微有点风吹草动,网上马上播出去了,保密不了。


10、房地产不是造房子,更不是制造业,效用、时间、地用决定价值。新的产品不是把房子哪多了个门,哪多了个窗,原来铜的改成金的,不是这样,而是新的观念。


11、精准的设计定位从何而来?怎么样能卖得好、卖得快?传统的设计模式是市场调查,现在的设计模式是做竞争对手调查,不了解竞争对手,肯定会出问题。


12、什么是“定位”?客户的需求,一定要定位好,而且要精准定位,这是一个典型的误区。想要什么就生产什么,别的行业不敢说,房地产肯定不行,因为房地产的生产周期太长了,只能倒着想问题。竞争,得让顾客高兴,什么叫定位?如果满足顾客的欲望,永远都不可能,那就只能做一件事,就是告诉顾客我是干嘛的,借助持续、简单的信息在顾客心中立足。


13、定位怎么做?越简单越好。往往在定位上下了太多的功夫,总在想定位是什么,取决于购买方,实际上取决于供应方,工夫得下在自己身上,一味地去追求购买方需要什么没戏。


14、什么是战略?简单一致,越简单越好。互相加强,互相之间得有关系,没有多余动作。做房地产最重要的特别是关键时刻,宁可装死躺下,都别乱动。不要采取激烈的措施,现在不是那个时候,宁可等一等,看一看,缓一缓,看清楚了再说。


15、四大设计解决问题,现在做一个项目,再做建筑方案不行,不是那时候了。现在再做规划也不是那时候了,最少需要做四个设计,这四个设计应该同时进行,即产业设计、街区设计、人口结构设计和项目的空间设计。

16、为什么老城一改就失败?真正老的不是那个房子,老的是人口。什么叫老城改造?是改老城里的经济形态,改居住的阶层,拆迁户回来以后,多好的房子没几天又跟鸡窝似的,没区别,就等着拆迁。


17、不管做什么项目都会有意义的五句话:要想让中国发展起来,最重要的是解决农民问题,中国要想富,只有把农民问题解决了才行;要用商业的办法做工业;用旅游的办法做商业;用金融的办法做城市;思路之窗,旧城改造。


18、所谓的旧城改造,改的不是旧房,改的是旧有的经济体系。我看过很多旧城改造都不成功,他们只改了一个壳,没有解决“瓤”的问题。所谓壳就是旧的城市形象更新,但实际上,我们不仅要改变城市面貌,还要唤醒城市功能、激活建筑,就是要让旧的建筑模式更新成新的经济结构,迭代产业方向,吸引年轻人。


19、  城市更新的关键在于吸引和留住年轻人,吸引再多的投资,年轻人不来没戏,没人不行。


20、未来我们真正的发展,城市更新不是“城市修复”,而是“经济修复”。找到一块地,要首先琢磨一下之前是怎么办的,怎么换这个方案,还要先琢磨琢磨怎么挣钱。


21、“传播”这个词特别好,传递文化本身就是传递信用,因此科创是虽然不赚钱,但是有了信用。


22、做旧城改造最关键的是为什么保留建筑,那是在保留人们城市的回忆和信用。中国有句俗话“富不过三代”,有钱人想传递下去,因为钱可以传递,房子可以传递,但文化传递特别难。


23、城市更新:抢年轻人,振兴城市,改造产业,提升层级,名号要大,旗子要高,内外兼修,里应外合。城市更新不是简单修复的过程,而是经济修复的过程,关键在于吸引和留住年轻人。


24、新建公寓,打造定制生活,蜂巢公寓四件事特别重要:住宅一定要公建化;地段比朝向更重要;公寓面积可以小,但设计得炫酷;不要“大配套”,只要“小配套”。


25、针对数字精英、医疗精英这些年轻的蜂族,现在普遍的认为,在数字化和医疗方面,可能女性是最多的。美国这么大的国家,每年大夫有7万人,中国每年毕业的医学院学生80万。中国最大的问题就是中国的病例太多,美国的大夫没法儿跟中国比。将来具有竞争力的就是中国的护士、大夫,都是中国未来的机会。针对这些人群,可以做出不同的定制化的方案。如整个的旧商场,把中间掏空,做成类似于公寓的产品,拿过来就能赚钱,但最大的问题是没有采光。


26、国际视野,国家战略,产业更新,能级提升,集聚人才,振兴城市,内外兼修,里应外合。


27、未来房地产一定要注意光想房子不行,因为我们买的不是房子,买的是地。北京房价肯定会猛涨,但是整个中国不见得会涨。因为北京上涨的不是房价,是那些产业的价值。


28、基于中国的政治体制关系,未来将会形成城市间的两极分化。


链接:未来之路 与智者同行丨2021博雅企业家年中论坛暨博雅地产十周年庆典隆重举行

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